Executorii prevăd o explozie a fenomenului în perioada următoare
Deşi băncile au preferat să nu apeleze până acum la acest procedeu, momentul în care nu vor mai avea de ales se apropie
Preţurile imobiliare vor cunoaşte o corecţie importantă, dar necesară, apreciază analiştii
Executările
silite de imobile ar putea reprezenta un nou punct de pornire pentru
piaţa imobiliară din România. Până acum posesorii portofoliilor de
credite neperformante nu au demarat executările pentru că dezavantajele
depăşeau - şi încă depăşesc - avantajele. Probabil că în curând nu vor
mai avea de ales şi vom asista la o schimbare radicală a pieţei
imobiliare, exact cum s-a întâmplat şi în alte ţări din întreaga lume.
Cea
mai mare problemă pentru bănci este faptul că executările silite
presupun evacuarea debitorilor care nu mai pot face faţă creditului
ipotecar pe care şi l-au luat în ultimii ani, în special în cei de
creştere economică. Mai departe, aceste proprietăţi, care sunt ocupate
de oameni care nu mai pot achita ratele, trebuie executate silit şi
scoase la vânzare prin licitaţie publică.
Executarea silită a unei
proprietăţi este, însă, un proces care include avantaje la fel de mari
ca şi dezavantajele sale pentru toţi cei implicaţi în proces.
După
cum menţionam, în cadrul unei executări silite se ajunge la licitaţie.
Preţul iniţial este evaluat la nivelul pieţei libere, iar preţurile sunt
unele pe care în cele mai multe cazuri nimeni nu şi le permite. Mai
ales în condiţiile în care legislaţia care reglementează astfel de
procedee îi ajută pe cei care vor să cumpere la un preţ şi mai mic.
Astfel, dacă proprietatea nu este adjudecată în prima licitaţie se trece
la o a doua licitaţie, în care preţul de licitaţie este cu 25% mai mic
decât la precedenta. Dacă nici de această dată nu se găseşte un
cumpărător, legislaţia prevede organizarea celei de-a treia licitaţii,
în care preţul imobilului scade la 50%, faţă de cel iniţial. Dacă există
măcar un ofertant în cea de-a treia licitaţie, atunci acesta este
declarat câştigător.
Astfel se ajunge în situaţia în care să avem
imobile care sunt vândute la preţuri cu 50% mai mici decât cele de pe
piaţa liberă. Un exemplu foarte interesant: un apartament de patru
camere, din Capitală, în cartierul Militari, care poate fi cumpărat cu
48.000 de euro, în condiţiile în care, pe piaţa liberă, circulă oferte
de 33.000 de euro, în acelaşi cartier, pentru o garsonieră. O ofertă mai
mult decât atractivă. Scoţi 15.000 de euro, mai mult din buzunar dar te
muţi în patru camere. Sau mai bine, decât 33.000 de euro pe o cameră,
29.000 de euro pe două în acelaşi cartier, pe strada Floarea Roşie.
Cifrele sunt date de reprezentanţii site-ului de executări.com.
Directorul comercial al site-ului Elena Puică, ne-a oferit mai multe
date despre avantaje şi dezavantaje. "Principalele avantaje în cazul
achiziţionarii unui bun executat silit sunt reprezentate de preţ şi
avans (garanţie). Preţul se poate reduce până la 50% din preţul iniţial,
dacă bunul nu s-a adjudecat la primele 2 licitaţii, iar în ce priveşte
avansul - clientul trebuie să achite o garanţie în sumă de 10% din
valoarea evaluată a bunului. În cazul în care clientul nu câştigă
licitaţia, acest avans îi va fi restituit", a declarat pentru Curierul Naţional, Elena Puică.
Trecând
la partea de dezavantaje situaţia se încurcă puţin. "Dezavantajul este
dat, în unele cazuri, de faptul că trebuie urmată o procedură de
evacuare a foştilor proprietari", ne-a spus directorul comercial al
portalului de executări silite, care se lasă cu urmări nedorite.
De ce nu vor băncile să scoată la vânzare proprietăţile cu rău-platnici?
Pentru
o mai bună evaluare a impactului executărilor pe piaţa imobiliară şi pe
cea bancară am contactat doi dintre cei mai buni analişti financiari
din România, Călin Rechea şi Adrian Mitroi. Am fost interesat să văd
dacă executările silite - prin prisma diferenţei de preţ - ar putea
însemna un punct de plecare pentru piaţa imobiliară.
Din punctul de
vedere al lui Adrian Mitroi, executările silite nu pot reprezenta un
motor pentru piaţă, iar în momentul de faţă nu sunt reprezentative
pentru piaţa liberă. "În primul rând nu sunt atractive pentru bănci.
Dacă ar fi fost o practică atractivă, atunci s-ar fi demarat mai de mult
şi am fi avut preţuri şi mai mici decât cele pe care le oferă acum. Şi
pe piaţa liberă ar fi fost preţuri mai mici şi mai aproape de valoarea
adevărată", ne-a explicat Mitroi.
Cei doi specialişti au subliniat acelaşi lucru. Dacă băncile ar începe
să vândă la asemenea preţuri, ar însemna să-şi recunoască greşelile pe
care le-au făcut înainte de criză. Ar trebui să recunoască faptul că au
supraevaluat imobilele pentru care au acordat credite şi puterea de
susţinere a unui credit ipotecar a celor cărora le-au acordat, sunt de
părere cei doi analişti.
În SUA, cei evacuaţi au lăsat dezastru în urmă
În
plus băncile se tem şi de ce s-a întâmplat şi pe alte pieţe. Referitor
la dezavantaje Călin Rechea a explicat că executarea unor proprietăţi
ridică pentru bănci şi alte riscuri, în afara celor financiare.
Mitroi este de părere că e mai bine să-i laşi pe cei care ocupă o
proprietate chiar dacă au dificultăţi. "Cine este cel mai bun plătitor,
dacă nu cel care vrea să rămână în casa pentru care s-a împrumutat?
Băncile preferă să-l lase să stea în continuare şi să găsească alte
soluţii prin care chiar să-l ajute pe împrumutat să-şi plătească
ratele", a punctat Adrian Mitroi.
Apartamentele cu patru camere pot ajunge la 30.000 de euro
Din punctul de vedere al lui Adrian Mitroi, preţurile practicate pe
segmentul executărilor silite sunt mai aproape de realitate, dar încă
sunt mari. "Piaţa imobiliară din România încă se află într-un proces de
corecţie şi se află abia la jumătatea drumului, iar executările silite
sunt doar cazuri speciale", a declarat pentru Curierul Naţional, Adrian Mitroi.
Elena Puică: Aşteptăm ca numărul de executări silite să crească cu miile
Potrivit
reprezentantei site-ului executări.com, până acum numărul anunţurilor
cu imobile executate silit a fost destul de mic, însă în perioada
următoare vom avea parte de o explozie a aceastui fenomen. "Din ce ştim
noi, de la bănci, de la executorii judecătoreşti, ne aşteptăm, ca
numărul imobilelor executate să explodeze. În următoarea perioadă,
numărul anunţurilor o să crească cu miile", ne-a informat Elena Puică.
Unde găsim preţurile mai relevante
Referitor
la diferenţa de preţ între nivelul din piaţa liberă şi cea a
executărilor, Adrian Mitroi, a mai explicat-o prin faptul că
proprietarii calculează diferit preţurile faţă de bănci. "Pe piaţa
liberă proprietarii, în special cei particulari, calculează preţurile şi
din punct de vedere emoţional. Ei bine, în acest caz, pe piaţa
imobiliară, preţurile nu pot fi stabilite în acest fel. Acestea se
stabilesc în funcţie de potenţialul pe care cumpărătorul îl are în a
finanţa achiziţia unei case. Nu poţi stabili preţul unei case din punct
de vedere emoţional. De aici şi diferenţa dintre preţurile din piaţa
liberă şi cea a executărilor. În aceste cazuri proprietarii (de cele mai
multe ori băncile - n.r.), nu se mai implică sentimental", a mai
explicat analistul financiar.
Piaţa imobiliară, cel mai "păcătos" sector din economie
Adrian
Mitroi consideră că piaţa imobiliară este sectorul economic cel mai
păcătos dintre toate. "Piaţa imobiliară este sectorul din economie care
aduce cea mai mică valoare adăugată. Nu generează creştere economică, nu
aduce încasări în plus la bugetul de stat. Este cea mai păcătoasă
piaţă, una care trebuie să se corecteze", a subliniat Adrian Mitroi.
Cum funcţionează procesul de executare silită?
Proprietăţile
executate silit de către bănci sunt valorificate, de regulă, prin
organizarea unor licitaţii publice. Cei interesaţi de o astfel de ofertă
trebuie să depună o ofertă de cumpărare şi să plătească o cauţiune de
10% din preţul de pornire stabilit de către executori. Licitaţia este
organizată într-un loc public, iar imobilul este oferit spre vânzare,
prin trei anunţuri succesive. Dacă acesta nu este adjudecat, în cel mult
60 de zile va fi stabilit un al doilea termen de licitaţie, cu un preţ
de pornire redus cu 25% faţă de cel iniţial. În cazul în care nu se
obţine nici această sumă, atunci proprietatea va fi vândută la cel mai
mare preţ oferit. În nu mai mult de 30 de zile de la încheierea
licitaţiei, cumpărătorul va trebui să achite preţul oferit (din care se
va scădea suma de 10% plătită iniţial), iar celorlalţi participanţi li
se va restitui cauţiunea de 10% din preţul de pornire. Dacă proprietatea
nu este adjudecată nici la al doilea termen, va fi organizată o altă
licitaţie.
Sursa: www.curierulnational.ro; 26 noiembrie 2012; autor Adrian Ungureanu
